50万买一套央企保利，新区政府后门的房子，还能亏到哪去。大不了老了当个度假房呗，每年可以来避暑，没准到时可以找个朝鲜妹子当保姆。\n\n唯一遗憾的是，小区规划的车库是地面的，估计以后会不够，保利在丹东还是有保留了。

开往春天的地铁\n\n四月飞来一次重庆尚未尽兴，五月我赶紧抓住春天的尾巴又一次到访山城，这次来聊聊春森彼岸，一个春天的故事。春森名字起的很好，小区布置的也非常棒，虽然那块地真不咋的，但是开发商能在如此的坡地上，做出这么一个错落有致的楼盘，确实花了不少心思。靠北滨路底商做餐饮休闲，坡上错落布置住宅，虽有那么点密集恐惧症，但这不正是山城风格的佳体现吗？\n\n沿北滨路漫步，这里或许是我在重庆见到多休闲餐厅的地方，或许正因为如此，才让这个楼盘变得如此小资。然此，他的定位也仅仅只是小资，与豪宅无关。不可定义为豪宅，原因有三：\n\n其一，成也底商，败也底商，底商休闲餐厅确实做的不错，但是这种休闲餐厅的定位，也注定来此的客户年龄结构上偏幼齿。而且多半这些底商晚间还会营运的比较晚一些，对于真正的豪宅客户，可能会觉得有些闹，未必是佳的居住地。\n\n其二，开发商或许也深于此道，所以也并非有意打造豪宅，因此在此楼盘中，也配比了大量的小户型，其目标群体很简单，就是30岁以内未成家，或刚成家未有小孩的年轻族，这部分群体，有购买力，喜欢追求一定的生活质量，对于居住环境有一定的要求，但对学区暂无概念。这个目标客户群，注定只是过客，一旦事业上台阶，或家庭新添人口，那么改善性需求是迟早的事情。\n\n其三，户数多，自然车位少，而且坡地车位也不好做，所以我猜这个楼盘真住满了，以后车位是个问题，豪宅起码要1比1的车位配比，显然这个楼盘是困难的。\n\n当然，本来这个楼盘也不是定义为豪宅，他的卖点是春天的地铁，我看好他的原因其实就在于此。春森真正吸引人的是10号线和9号线的交汇点。可能现在这个只是规划在图纸上，但是我相信基于龙湖在重庆的地位，这个交汇点一定会开在离春森有利的地方。\n\n一个城市会有很多条地铁，但是好的就那么几条，而城市中好的地铁通常一定会开去机场，且串联起各大商业区，那么看看十号线的走向，再看看九号线的走向，其实从地铁规划图上就已经告诉你，鲤鱼池就是好的选择。一旦鲤鱼池地铁站建成，我相信未来长安厂一定会搬家。十年后，金融城真的塞满了，它想再往北扩，其实已经没有空间，往南和往东都是江，唯有往西扩，才有空间，而这么大一个长安厂，政府行政搬迁其实很容易，一旦长安厂搬迁，做办公他可以承载金融城的供应不足，做商业，他又可对接观音桥，形成超级大商圈。而春森这个钉子就放在那，你所需要的只是时间与耐心。\n\n眼光放远，那么如何看待春森？我的答案是不看好春森自住，太挤，太吵，弄不好还要抢车位，而且价钱不便宜，江景也未必一流，花朝南江景房的价钱，估计周边应该也可以随便选选了。那么，剩下的逻辑就简单了，春森适合投资，出租型小户，必然是佳选择。首付付掉，简装配宜家家具风格，专勾搭城市小资群，毛算租金应该差不多可以覆盖贷款还款，这样就扔着吧，周边的规划只会越来越好，租金肯定稳步上升，五年一过，必然租金高于贷款还款，然后就是一个现金奶牛，稳产，高产，每月多一份小工资，差不多就是这楼盘的大卖点了。

北滨路上大气的盘，小气的销售\n\n昨天点评了紫御江山，今天来点评下御龙天峰，在我看来，这两个盘其实从地段上来说差不多。一个划在了金融城红线内，但是却是个死角；一个虽划在了线外，但是交房后，无论开车，地铁也都是相当方便的。所谓的豪宅，未必要在金融城的心脏位置，闹中取静，去哪都方便才是理想的。所以，就地块位置来说，我个人认为御龙的位置不输于紫御，甚至我个人的理解位置还好于紫御。\n\n说完位置说风水，房地产千百年的历史，不管你信不信，它就在那里。而从风水的角度来说，御龙绝佳，相信这也是当初香港开发商选择的原因之一。如果你把御龙的地块想象成一把太师椅，他的左右各有两座跨江大桥，就好比两个扶手，北有山坡作靠背，南有嘉陵江，左青龙有金融城，右后（白虎）有观音桥，对岸还是曾家岩（你懂的），绝对是成功人士的旺财之地。楼盘规划也大气，各种小区配套，也符合豪宅的气质，沿江面宽，视野开阔，正南大宅绝对可以传家。\n\n好了，说了这么多优点，该说缺点了，我不是托，只是一只大乌鸦，没收过封口费，自然也要黑一黑。这个楼盘败在哪？败在了开发商，没有搞错的话，应该是转过一次手了，由港商转给了恒大。恒大你懂的，别看许老板穿戴三清水六的。但他开发的楼盘，基本都是快消货，恒大没有打造豪宅的基因，注定这么好的地块交到他手里，也会掉价。\n\n这楼盘号称1500的装修标准，反正我看过样板房后，除了扇进户门，还有1500的范，其他的配置，基本是在门口的嘉陵江里浸了又浸，水分大的基本可以下雨了。不知道是欺负重庆人没见过世面，还是恒大就想着把房子快点卖掉，继续快销模式？反正，我的感觉是买大宅的人，基本是会把现有的内部装修全部敲掉来一遍的（如果自住的话）。像他这种装修标准，还不如清水交房，把装修费返还来的更实在。\n\n说完了自住房，来说投资房，投资分两类，一类是准备买了以后等升值卖出的，一类是准备出租长期收益的。先说买后屯着准备再卖出，老实说，我个人对重庆楼市看好，绝对是中国的价值洼地，但是低估的未必要马上涨，就算是股市全面启动，也是垃圾股满天飞后，茅台才会涨，御龙即便有茅台之像，但要涨起来，起码猪先要飞上天。所以，现阶段在重庆投资，先想着现金流打平，以租养贷，才是上策。时间可以成就复利，起码你要熬得过周期。\n\n那么，就打持久战来说，御龙怎么样？说实在的，配套蛮好，装修也有了，对投资客来说，也是不错的选择，只是边上有更好的，在投资持久战资产上，性价比就不高了，这也是我终没有下叉的原因。\n\n对了，还有个问题要提下，开发商太小气，装修房注水大家懂，二套房指定银行要求首付4成，1.1倍，和银行的花头我也懂，后这也是我没有下叉的原因。\n\n当然，我是投资，所以不叉，如果是自住，选视野好的，选面积大的，这就是人生！

伪豪宅之紫御江山\n\n紫御江山之所以被大家关注 ，多半是因为地段，毕竟地段是房地产的核心价值，砖头在哪都差不多一样的价格，唯有土地，不同地段，价格会差很多！而紫御的唯一卖点就是地段，那是被金融城划进红线的地段，这个概念足以吸引全国的目光！\n\n然，到实地探访，你会发现除了地段，紫御无他。一个好好的鲍鱼，被操盘手做成了豆腐汤。从6号线地跌口出来，往南看金融城，豪情万丈；可往北看高架桥，高压电桩加上后面的大桥，另一侧的长江，可以说三面都是墙，深深的把紫御埋在了闺中。本来小区南侧规划的好，可以和一街之隔的IFS做好衔接，可是偏偏规划了一个**，等于又是一堵墙，彻底将紫御埋在了死角中。\n\n其实，北侧的高架大桥是不可改靠假山可以阻隔，东侧的长江是自然景观，问题也不大。但西侧的高压电，其实花钱找政府是可以深埋的，另外，边上的高架桥，也是可以捐钱给政府做地下隧道的，这些取决于开发商到底要把紫御打造成什么样的楼盘。\n\n大致的推测是，中海拿到寰宇的地，顺便拿了紫御的地做副牌。但是后期情况不好，就转了一半给九龙仓。一期、二期卖的都不理想，三期也是差不多卖到了现房。然后地段概念不行，就搞学区房，又折腾了个江北**，占上了学区概念。其实，不想想，真的是豪宅，需要一个**的学区概念不？**再牛逼，是住豪宅的人**的吗？建一个国际**倒还差不多！即便要建**，也可以，应该规划在西侧，靠近高压线高架桥的位置，小区一期的地方，而现在的**位置，应该建低密度的餐饮商业广场，同时考虑再**与紫御地块间建设类似香港那样的二楼过街天桥，做到人车分离，坐地铁的，可以地铁出来，不打伞进小区。那才可以打通紫御的人气。\n\n我只能说，开发商现在的策略，基本是能卖出多少，就是多少，卖了以后死活不管了，挂着九龙仓的名头，其实香港人根本没花心思在这楼盘上。或许九龙仓自己对IFS也感觉一般！九龙仓不是缺钱的开发商，但是重庆的IFS几栋办公楼都在卖，而且下面的商场规划面积也是全中国在建的5个IFS中小的，这就是态度。\n\n所以，买了紫御别当是豪宅，其只是一个普通的住宅，位置可能偏一点，落在个死角中。时间会磨平开发商宣传起的泡沫，那时地段在那里，十年后，金融城真的建成了，上下班可能方便点，等价格合理了，也就是个自住的选择，投资客基本是赚不到什么钱了。