改革开放40年多年来，中国城镇化率以几乎每年一个百分点的速度增长。至2019年末，中国常驻人口城镇化率突破60.60%，但较发达国家75%以上的均值仍有差距。据此推算，中国未来还将有约2.15亿人口进入各城市。

城镇化对经济的促动无需赘言，但随之伴生的交通、能源、环境、空间等方面的“城市病”也不容忽视。随着中国城镇化进程不断推进，城市发展如何避免城市病，如何让生活更美好，是当务之急。

治愈“城市病”

TOD模式应运而生

所谓TOD（transit-oriented development），是源于美国的新型城市发展模式，它“以公共轨道交通为导向”，采用紧凑型的综合体项目开发，在邻近公交站点、轨交站的周围，把办公、商业、居住及其他公共建筑与景观环境等融合到一个项目中，并形成适宜步行的街道网络格局和工作生活空间。

随着TOD开发模式在都会城市中显示出的巨大效能，这种模式越来越受房地产市场的关注。毫无疑问，由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式，是未来城市化发展的必然方向。

TOD开发模式，意味着全面、高质量的城市规划和用地设计、建造形式。 戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇曾表示，TOD因牵涉多方利益且设计方案复杂，对开发者的全局性考量能力和综合性协调能力要求很高，因而目前国内敢于践行TOD的房地产企业并不算多。

“先行者”龙湖

品牌实力驱动沙区发展

早在2003年，龙湖商业项目重庆北城天街建造之初，龙湖集团就投入建设了当时商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，方便了消费者，开始了TOD探索。

十七年来，随着对TOD探索的不断深入，龙湖集团与相关部门密切协同，同时积累了大量的合作伙伴。包括但不限于西南交通大学（上海）TOD研究中心、林同棪国际、日建设计、东急等，商业规划设计资源有德国ECE、湃昂国际、柯路建筑设计咨询公司等，产业资源有盛世投资、**大学、清科集团等。

龙湖集团已经具备了设计、建造、运营全链条的整合能力，拥有能从容应对在TOD开发运营中常见的土地价值、规划**、运营机制，以及投融资等方面压力的底气。

基于产品与数据化运营的空间布局能力、空间服务能力以及空间能力，加之本身就具备的轨道上盖项目的丰富经验，龙湖没有将TOD塑成模具套用，而是悉心通过对城市脉络的梳理和地缘特色的发掘，将旗下TOD项目划分为城市节点级、城市商圈级、城市门户级、城市产业级，以匹配适应不同城市不同区位的需求。

“TOD样板”龙湖光年

解构城市商业发展新路径

龙湖以品牌影响力聚集起人气、活力、商机，将TOD的集聚能力大限度地发挥出来。龙湖光年便是其中的重要代表作。

这个有着“商圈高铁TOD综合体”、“地下铁路交通枢纽”、“中国西部城市群TOD”、“五轨合一城心商圈”、“站城一体化”开发样本等多个殊荣的项目让其所在的沙坪坝如今与朝天门齐名，成为重庆城市文化地标。

龙湖光年围绕轨道交通，以400 -800米为半径，龙湖集团将旗下商业、养老、联合办公、长租公寓等各业态纳入其中，使工作、商业、文化、居住等聚合一体，为周边 362 万常住人口提供服务。

在重庆龙湖光年中，龙湖集团打破商业空间和服务空间界限，使其交融互渗，以七大精装主题打造四大空间，赋予每一平方米趣味和能效，完成购物中心从消费目的地到生活娱乐目的地的趋势化蜕变。

2020年，重庆龙湖光年的交通核叠加空中连廊、大平台、地下通道等设施，可使沙坪坝交通枢纽的日乘降人数达到 90 万人次，其中大部分可有效转化为购物中心客流。加之“成渝地区双城经济圈”日趋成熟，与其互促，龙湖光年将助沙坪坝区进一步完成整体扩容与升级，激发区域新的商业价值，使老城提档升级，焕发新生机。

正如龙湖集团相关负责人所言：“空间即服务的战略，以城市中人的行动和需求为本，形成场景的聚合，将有内容的空间和有需求的消费动因结合而形成’超级’连接，将会是把握未来城市商业话语权，重新解构城市商业生态的全新路径。”

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