今天我们聊一聊这个2017-2018年被誉为解放碑后花园，重庆楼市黑马的茶园板块。2017-2018年茶园板块位列板块销售面积、销售套数榜第二名，仅次于照母山。能做到这样的成绩，究竟靠的是什么？下面我们就来分析一下。

优势：一环、四隧、三轨、多桥”的立体交通路网

茶园距主城核心直线距离＜10km，相较于蔡家、龙兴、西永、龙洲湾、大照礼等网红板块，茶园的地利区位具备天生战略优势。真武山隧道、南山隧道、寸滩长江大桥等开通运行，从茶园自驾车，到南坪，江北，渝北，渝中区在不考虑堵车的情况下，半足以到达这些区域和核心位置。

三轨助力茶园新区，遇到早晚高峰堵车的情况，这成熟的轨道交通就显得非常重要了，茶园新区轨道交通除了已建成通车的6号线（茶园——北碚，长约56公里）和之前公布规划的8号线（界石-人民村，全线共设19个车站，途经鹿角南、鹿角北、茶园）以外，此次公布的10条远景规划线中12号线（金凤南-茶园鹿角南，全线共设14个车站）也途经茶园。

二、商业配套崛起  北有宜奥 南有星奥

茶园近年来，各种利好纷至沓来，但是始终感觉缺少什么，没错，就是大型的商业。茶园是规划了很多商圈，但是非常分散，各大开发商各自为战，生活配套的小商圈很多。但是自从星奥商圈规划以后，茶园真正的商业终于有了变革。

2014年，重庆宜家正式开业。重庆人民蜂拥而至，随之而来的是重庆北崭新的宜奥（宜家+奥特莱斯）商圈的“野蛮生长”。

现今随着协信**系商业、首创奥特莱斯两大旗舰商业的入驻，星奥商圈在茶园逐渐形成。“北有宜奥，南有星奥”分庭抗礼，也由此拉开茶园新区蝶变、价值升级的大幕。

三、交通配套不断完善，江南新城进入快轨道

在任何地方，交通条件都将影响地区向前的势头。茶园，目前交通方面，已经建成多维立体的交通体系，通过真武山隧道、南山隧道、慈母山隧道、盘龙立交、朝天门大桥等可快速通达南坪、解放碑、江北嘴等核心城区。通过通江大道、寸滩长江大桥可快速通达江北机场。

目前，作为重庆枢纽四个主要客站之一的重庆东站已经动工。鹿角隧道正在修建中，建成后可与黄桷坪大桥相通，可快速通达巴南、大渡口、九龙坡区。其次还有多条轨道交通将穿越茶园而过，轨道6号线延长线、轨道8号线、轨道18号线、轨道27号线，多条线路可供人们选择，快速便捷。

四、茶园新楼盘解析

土地的价格很大程度决定未来茶园板块新房的价格。今年3月30日，茶园板块B分区B36/03号宗地地终被财信以楼面地价8219元/㎡，总价6.8亿元拿下。4月13日茶园板块，其中，18029号宗地被首创以楼面地价8623元/㎡，总价12.3亿元拿下；18030号宗地终被**资源以楼面地价8264元/㎡，总价12.8亿元拿下。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的终售价包括了楼面价，一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2倍左右。

按今年茶园板块3块土地的终楼面地价都在8000-9000元/平这个区间，在算上重庆开发商的建筑成本，推广运营成本，融资成本等，粗略考虑，终售价至少要上16000元/平以上，但是终茶园的市场价格是否可以如预期发展，我们还需要观望。

茶园板块现在新房的种类应有应尽，有商业公寓，门面，刚需高层住宅，洋房，别墅。各大房企都在茶园板块有项目。

四、茶园板块二手房价格分析

茶园现在二手房均价在15554元/平，而同期茶园新房均价在13000元/平，二手房价格和新房价格倒挂。

茶园板块的二手房价格在今年3月后，迎来了一波非常强劲的走势，从均价12000元/平涨到了现在的15500元/平左右。

城心热土 坐拥繁华

  纵观茶园新区，重庆东站以及全方位覆盖的交通网，已经将它带上了发展的“高速路”，随着科技、健康、**、商业等配套的相继完善，茶园新区的人居氛围越发浓厚，是一个极具潜力的区域。

而星麓原位居茶园黄金中轴——通江大道南起点，傲居核心地段；背靠樵坪山，同时被五大公园怀抱，奢享近1800亩“城市绿肺”；享茶园四桥四隧三轻轨城市交通动脉，与各区轻松实现无缝接轨。近享首创奥特莱斯+协信**商业双大牌商业利好，更有协信社商**·优家系全新起航，打造全新社区消费场景，携全新组团悦郡焕新而来。

新的动态：公园与繁华辉映的墅区著作，星奥商圈建面约135-170㎡宽境叠墅，套内约64-86㎡墅区高层，载誉加推。

项目地址：重庆·江南新城·茶园新区通江大道与天鹿大道交汇处（首创奥特莱斯旁）